Если вы думаете, что, допустим, загородный дом огорожен забором, то границы участка определены, это не так. Их можно считать определенными в случае, если все документы оформлены в соответствии с нормами.
Как правило, межевание проводится в четыре этапа. На первом собираются и анализируются имеющиеся сведения об участке, проверяются документы. Затем проводится геодезическая съемка участка, определение координат его границ, а также формирование схемы земельного участка и акта согласования границ. Третий этап - согласование границ земельного участка с соседями, подписание акта согласования. Если третий этап прошел успешно (сосед пошел навстречу собственнику участка, ситуация не дошла до суда), то во время четвертого этапа формируется межевой план в электронном виде с электронной подписью кадастрового инженера, на диске. Дело остается за малым. Владельцу необходимо отправить межевой план в Росреестр, где специалисты внесут координаты углов и погрешности в реестр.
Выйти из тени
Обязательно ли проводить межевание земельного участка, которым гражданин пользуется несколько лет? Да, возникают ситуации, когда межевание необходимо, но иногда кадастровые работы можно отложить на будущее. Если межевание участка не проводить, то оказывается, что землевладелец совсем не защищен юридически. Кроме того, стоит учесть, что с 2018 года законодательство Российской Федерации сделало межевание обязательной процедурой для всех владельцев земельных участков. Чтобы понять зачем, нужно понять, что представляет собой межевание.
Межевание - это кадастровые работы по установлению границ земельного участка на местности, их проводит кадастровый инженер.
Во сколько обойдется межевание в регионе? По информации Кадастровой палаты по Вологодской области, средняя цена межевых работ в 2019 году составила 8 тыс. рублей. Стоимость изготовления межевого плана садового участка варьируется от 5 до 10 тыс. рублей, в среднем она составила 7 тысяч рублей. В эту же сумму обойдется изготовление технического плана жилого или садового домов. На стоимость кадастровых работ влияет площадь, конфигурация, удаленность объекта, а также сложность работ.
Цены на такие работы государством не установлены и регулируются рынком. Но в августе этого года в Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» была внесена поправка, которая позволила региональным властям устанавливать предельные максимальные цены на проведение межевания земельных участков, использующихся для садоводства, индивидуального жилищного и гаражного строительства. Правда, сейчас на Вологодчине эти цены не установлены.
«На стоимость проведения межевания влияют и объективные факторы: объем, сложность работ, удаленность участка от населенных пунктов. Чем больше протяженность границы, чем сложнее конфигурация участка, тем выше цена. Сложность работ также зависит от местности: равнинная, открытая местность или пересеченная, заболоченная, заросшая лесом. Даже сезон имеет значение: на Вологодчине период с октября по апрель считается неблагоприятным для проведения межевания», – отметила эксперт Кадастровой палаты по Вологодской области Екатерина Железнова.
По словам специалистов, конечная стоимость работ определяется договором подряда. Сам же договор заключается перед началом проведения работ или с кадастровым инженером, или с организацией, сотрудником которой он является. По завершению работ владелец получает кадастровый паспорт на земельный участок. В нем содержатся сведения о земле, включая точное положение границ участка. Данные об установленных границах участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а межевание уже считается завершенным.
Кликнуть инженера
Заниматься кадастровой деятельностью в регионе могут 458 инженеров. В первую очередь заказчик работ должен обращать внимание на опыт кадастрового инженера, качество и сроки выполнения этих работ.
«Опыт кадастрового инженера можно определить не только по стажу его работы, но и по сроку существования предприятия на рынке оказания кадастровых услуг. Следует обращаться в проверенные организации. На сайте Росреестра, а также на сайтах саморегулируемых организаций есть информация о том, как давно инженер работает на рынке, его адреса и телефоны, количество жалоб на него. Здесь же есть информация о количестве принятых решений о приостановлении или отказе в осуществлении кадастрового учета. Обратите внимание на количество отказов из-за некачественной подготовки документов: чем меньше это количество, тем выше качество», – советует гражданам Екатерина Железнова.
Важно, что при выполнении работ кадастровые инженеры должны использовать лишь установленные законодательством методы измерения и обеспечивать точность при определении координат характерных точек границ объектов недвижимости. Обязательные требования должны соблюдаться кадастровыми инженерами в ходе выполнения геодезических и (или) картографических работ при подготовке межевых и технических планов.
Специалисты Росреестра проверяют межевые и технические планы, например, на предмет достоверности сведений о координатах пунктов использованной исходной геодезической основы, средств измерений, а также использования установленных методов измерений и соблюдения требований к точности определения координат характерных точек границ объектов недвижимости. В итоге, по словам начальника отдела землеустройства, мониторинга земель, геодезии и картографии Управления Росреестра по Вологодской области Натальи Богомоловой, за 10 месяцев текущего года направлено 13 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований законодательства, по 10-ти выявленным случаям информация направлена в органы прокуратуры, по 5-ти - в саморегулируемые организации кадастровых инженеров, где уже примут соответствующие меры.
Все это говорит о том, что вологжанам нужно проверять сведения об инженере до заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ. Где найти сведения? Они содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном сайте Росреестра. Помните, что необходимыми приложениями к договору являются смета, утвержденная заказчиком, и задание на выполнение работ.
Действовать на опережение
Если сравнивать периоды, когда межевание можно было делать по личному усмотрению и когда оно стало обязательным, ажиотажа на проведение кадастровых работ так и не возникло.
Сейчас люди, владеющие земельным участком, все больше начали задумываться над межеванием, ведь лучше его сделать до возникновения юридической проблемы с землей. Вот только число таких собственников не велико. Обычно граждане прибегают к процедуре межевания, если для этого появляется веский повод, например, им необходимо отстоять свои права, провести сделку с землей.
Когда же еще может возникнуть необходимость в межевании?
Как вариант, соседи могут специально передвинуть забор ближе к вашему участку, тем самым расширив свою территорию. Когда вы это заметите, то попытаетесь найти соседа, решить проблему без конфликтов, вот только не всегда это получается. Обычно подобные споры окончательно удается решить в судебном порядке. В этом как раз пригодится наличие установленных границ, потому что оно является главным аргументом.
Таким образом, закрепление за владельцем участка его границы поможет в будущем избежать ссор с соседями и судебных разбирательств. При наличии кадастрового паспорта можно ни о чем не беспокоиться. Вот только если межевание не было проведено, то собственник все бросает и бежит к кадастровому инженеру, а это не только деньги, но и время.
Рассмотрим другую ситуацию. Случается, что фактическая площадь участка больше, чем значится по документам. Это возможно в случае, если вы купили участок, в отношении которого проводилось межевание, вот только в документе площадь указана в разы меньше, чем это есть на самом деле. Что делать? Вы имеете право узаконить фактические значения площади, проведя повторное межевание участка. Выполнив его, можно предотвратить переплату земельного налога.
В другом случае межевание позволит быстрее разделить территорию между законными претендентами. Например, когда приходит время завещать земельный участок по наследству.
Стоит учитывать, что далеко не все участки имеют простую геометрическую форму или же точный адрес, что вполне возможно в сельской местности. В этом случае поможет межевание земельного участка.
Кроме того, благодаря межеванию участок можно разделить на самостоятельные объекты, а также объединить небольшие участки.
Если Вам необходимо получить разрешение для строительства или прокладки коммуникации на участке, то процедура межевания будет очень даже кстати. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом.
Один из главных плюсов межевания - без проведения кадастровых работ собственник участка не сможет проводить сделки со своей землей, то есть ее нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять.
Специалисты советуют не тянуть с проведением работ по межеванию участка, поскольку цены на кадастровые услуги не стоят на месте. Так или иначе, установление границ объекта - гарантия от юридических проблем, которые когда-либо могут возникнуть с землей.
Отметим, что при покупке земельного участка рекомендуется проверить фактическую площадь площадь, которая указана в документе. Это важно, чтобы лицо, использующее земельные участки, обеспечило соблюдение требований земельного законодательства. Еще один нюанс. Соответствие границ и площади участка можно проверить самостоятельно путем обмера участка рулеткой или иным измерительным прибором.
Если граждане приобретают землю «впрок», то это чревато неприятными последствиями. Как рассказывают в Управлении Росреестра по Вологодской области, неиспользование земельного участка – это одна из категорий нарушений земельного законодательства. Виновникам начисляется штраф, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. И все же лучше не надеяться на авось, а заранее проверить, все ли документы у вас в порядке.
